Cómo saber si un piso tiene derramas pendientes antes de comprarlo
Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad de propietarios aprueba para una obra o un gasto que no cubre la cuota: cambiar el ascensor, rehabilitar la fachada, arreglar la cubierta o las bajantes. Pueden ser miles de euros por vivienda, y llegan sin avisar si no preguntas antes de comprar.
No existe ningún registro oficial de cuándo se pintó la fachada o se cambió el ascensor de un edificio. Lo que sí hay son documentos que puedes pedir y algunas señales públicas que avisan de que el edificio puede necesitar obras pronto.
Los documentos que debes pedir
- Certificado de deudas con la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.1.e) obliga al vendedor a declarar en la escritura que está al corriente de pago o lo que debe, y a aportar un certificado del secretario con el visto bueno del presidente. Sin él, el notario no autoriza la escritura salvo que el comprador le exima expresamente. No le eximas.
- Actas de las juntas de los últimos años. Ahí aparecen las obras aprobadas, los presupuestos pedidos y las quejas que se repiten (humedades, ascensor, bajantes). Es el mejor indicador de lo que viene.
- Derramas aprobadas o previstas, y quién las paga. Si una derrama se aprobó antes de la venta pero se cobra después, déjalo pactado por escrito en el contrato de arras y en la escritura.
- Fondo de reserva y cuota actual. Un fondo saneado amortigua las obras imprevistas.
- Resultado de la última inspección técnica (ITE o IEE), y si quedan deficiencias por corregir.
Ojo: la vivienda responde de las cuotas impagadas a la comunidad del año de la compra y de los tres años anteriores (artículo 9.1.e de la misma ley). Por eso el certificado de deudas no es un trámite menor.
Las señales públicas
- Antigüedad. A partir de 50 años la mayoría de ayuntamientos exigen la inspección técnica del edificio, que puede obligar a obras de conservación.
- Estado según el Catastro. El Catastro marca algunos edificios como deteriorados o en ruina.
- Inspección técnica pendiente. En Málaga capital, el Ayuntamiento publica cada año qué edificios están obligados a presentar la ITE.
- Certificados energéticos del edificio. Si la mayoría de viviendas tienen letra F o G, la fachada y la cubierta aíslan poco, y una rehabilitación energética se pagaría entre todos.
- Licencias de obra recientes en el portal, donde el ayuntamiento las publica (por ejemplo, Madrid).
El informe de IdeaChollo junta estas señales y te da un nivel orientativo (bajo, medio o alto) con sus motivos, además de la lista de qué pedir. Mira cómo queda en el informe de ejemplo de un piso de 1962 en Málaga o en el de un piso de 1925 en Madrid, gratis.