Radiografía del alquiler en el mundo: precios, esperas y qué políticas aguantan los datos

España queda en la mitad de la tabla cuando se mira el esfuerzo mediano del inquilino, y por encima de la UE cuando se mira a quien paga alquiler de mercado. El parque social español es de los pequeños. Donde hay mucho parque regulado, el acceso a veces se mide en años de cola. Esta nota compara precios, esperas y el resultado publicado de cada medida, con España como referencia.

¿El alquiler se come la renta?

La mediana de la OCDE cuenta el alquiler, privado y subvencionado, como parte de la renta disponible del hogar inquilino. En 2024 esa mediana es del 23,5 % en España. El porcentaje más alto de esta lista es el de Finlandia, 30,6 % en 2024. El más bajo lo comparten Italia y Alemania, con 18,4 %. Reino Unido, Canadá y Estados Unidos van con el último año que publica la OCDE (2022, 2022 y 2023). En Estados Unidos la OCDE usa renta bruta en parte de este indicador. El 24,4 % hay que leerlo con esa base, distinta de la renta disponible del resto de la lista.

La mediana española se ha movido poco: 26,3 % en 2010 y 23,5 % en 2024. Portugal ha hecho el camino contrario, del 10,4 % al 20,5 %. Países Bajos sigue alto y ha bajado del 30,5 % en 2016 al 25,5 %. Alemania ha bajado del 21,3 % al 18,4 %.

Quien alquila a precio de mercado

Otra cifra pregunta cuánta gente, dentro del alquiler de mercado, vive en un hogar cuyos costes de vivienda superan el 40 % de la renta disponible. Eurostat incluye en esos costes el alquiler y también suministros, comunidad y reparaciones que paga el inquilino. En 2025 le pasa al 26,8 % de la población en alquiler de mercado en España, y al 18,6 % en la UE-27. Por encima de España en esta lista están Países Bajos (39,5 %) y Portugal (27,2 %). Alemania está en el 13,2 % y Austria en el 14,5 %.

En España la tasa ha bajado del 40,9 % en 2021 al 26,8 % en 2025. Portugal sigue por encima de donde estaba en 2018 (25,8 %). Alemania bajó con fuerza hacia 2020 y desde entonces se mueve entre el 12,3 % y el 13,2 %. Esta bajada española no está identificada como efecto de la ley de vivienda: la encuesta también cambia con los ingresos, la composición de los hogares y quién entra en la casilla de «mercado».

En 2025, el 17,4 % de la población española alquila a precio de mercado y el 9,0 % lo hace a precio reducido o gratis. La propiedad es el 73,6 %. Alemania es el país de esta lista donde más gente alquila a precio de mercado: el 46,8 %. Francia tiene un bloque grande de alquiler reducido o gratis, el 22,2 % de la población, coherente con un parque HLM amplio. El detalle de quién alquila dentro de España está en la radiografía del alquiler en España.

Qué ha hecho el índice de alquileres

El índice armonizado de Eurostat (alquileres reales de vivienda, partida CP041) mide lo que entra en el IPC: contratos que ya estaban vigentes y contratos nuevos, en un solo número, con base 100 en 2015. No es el anuncio del portal. Entre 2015 y 2025 ese índice sube un 13,6 % en España, un 20,5 % en la UE-27 y un 73,6 % en Irlanda, la mayor subida de la lista. Portugal sube un 36,4 % y Austria un 47,3 %. Francia es la subida más baja, un 9,7 %.

Esa diferencia importa para leer las políticas. Un tope sobre el contrato en vigor puede frenar este índice y, a la vez, dejar caros los pisos que se anuncian. Portugal publica los contratos nuevos aparte: en 2024 la renta mediana de 98.657 contratos nuevos fue de 7,97 €/m², un 10,5 % más que en 2023. En Lisboa, 15,93 €/m². España no tiene en esta nota una serie homogénea de contratos nuevos para ponerla al lado.

Cuánto parque social hay

La OCDE cuenta el alquiler social como viviendas por debajo del precio de mercado y asignadas con reglas, no por el mercado. El último año no es el mismo en todos los países. España está en el 1,1 % en 2019 (290.000 viviendas). Países Bajos está en el 34,1 % en 2021 y Austria en el 23,6 % en 2019. Alemania, con mucha población de alquiler, tiene un parque social pequeño: el 2,6 % en 2021. Portugal, en la misma tabla, también el 1,1 % en 2021. Suecia no aparece: allí el objeto regulado es el alquiler en general, por la cola y la renta negociada, y la OCDE no le publica una cuota de alquiler social en este indicador.

Cuánto se tarda en conseguir vivienda

No hay una espera nacional comparable. Lo que existe son colas de quien ya consiguió vivienda, y cada ciudad las cuenta a su manera. En 2024, quien obtuvo un alquiler ordinario en la región de Estocolmo llevaba de media 8,8 años en la cola. En la ciudad, 11,6. En el centro, 20,1. En la región de Ámsterdam, la inscripción media de quien obtuvo una vivienda social bajó de 12,1 años en 2023 a 10,7 años en 2024. En Isla de Francia, la mediana de quien obtuvo un HLM en 2024 fue de 2 años y 4 meses (en el gráfico, 2,3 años).

Dentro de Estocolmo la obra nueva acorta la cola y no la elimina. En 2024 la media fue de 5,3 años en vivienda nueva y de 9,9 en la que ya existía. La bolsa cerró el año con 857.335 personas inscritas. Se adjudicaron 20.424 viviendas, 13.069 de ellas alquileres ordinarios.

La mediana francesa es más corta y describe a quien entró, no a quien sigue fuera. En 2024 hubo 65.094 adjudicaciones en Isla de Francia, una por cada 14 solicitudes. El 22 % de los hogares que entraron llevaba cinco años o más, y el 34 % de las adjudicaciones fue para hogares reconocidos como prioritarios. Viena no publica una media única: la oficina municipal dice que el plazo depende del distrito, del tamaño y de cuántas solicitudes haya. Inglaterra cuenta otra cosa, un stock: 1.330.000 hogares en los registros municipales de demanda a 31 de marzo de 2024, un 3 % más que un año antes. Eso no es un tiempo de espera.

En Inglaterra, en 2023-24, el alquiler privado se llevaba de media el 34 % de la renta bruta del hogar, el alquiler social el 26 % y la hipoteca el 19 %, con las ayudas al alquiler contadas dentro de la renta. Si se sacan esas ayudas, el ministerio eleva el alquiler privado al 39 %. Esta renta bruta no se compara con la mediana de renta disponible de la OCDE.

La medida, el objetivo y lo que se vio después

Cada caso de abajo separa la regla, el objetivo y el dato posterior. «Parece que funciona», «mixto» y «parece que no funciona» se refieren a ese dato, no a un programa entero. Dos evaluaciones de topes locales dan reducciones pequeñas y no se pueden ordenar como si midieran lo mismo: en París, el encadrement dejó los alquileres un 5,2 % por debajo del escenario sin la medida entre julio de 2019 y junio de 2024; en las zonas alemanas donde el tope llegaba a morder, la bajada puntual estimada fue del 2,9 %.

Austria y Viena: un parque grande, a precio de coste

Austria combina vivienda municipal y vivienda de beneficio limitado, con rentas ligadas al coste y no al anuncio. En el conjunto del país ese parque es el 23,6 % de las viviendas principales en 2019. Dentro de Viena, el parque municipal es otra capa: a 31 de diciembre de 2024 Wiener Wohnen tenía 210.099 viviendas de alquiler (221.213 si se suman las de servicio). La oficina de vivienda de la ciudad dice que una de cada cuatro personas en Viena vive en una vivienda municipal. En 2024 se realquilaron 10.115 de esas viviendas. La sobrecarga del alquiler de mercado austriaco es del 14,5 % en 2025, por debajo de España. El índice de alquileres del país, en cambio, sube un 47,3 % desde 2015, más que la UE-27.

Lectura: mixto, con un parque que sí da acceso. El modelo sostiene mucha vivienda fuera del precio de mercado y la sobrecarga del tramo libre es de las bajas. No ha congelado el índice de alquileres. No hay una espera media oficial que se pueda poner al lado de la de Estocolmo: la ciudad no publica una sola cifra.

Alemania: la Mietpreisbremse

Desde 2015 los estados pueden aplicar en municipios tensionados un tope a los contratos nuevos: la renta no puede superar en más de un 10 % la renta de referencia local. Quedan fuera la obra nueva usada por primera vez después del 1 de octubre de 2014 y, en la práctica, el piso cuyo contrato anterior ya estaba por encima del tope. El objetivo es frenar el salto al cambiar de inquilino, no ampliar el parque. El alquiler social alemán sigue en el 2,6 %.

El DIW, al año de la norma, no veía un efecto general sobre los alquileres anunciados. Un trabajo posterior del mismo instituto afina el sitio donde la norma puede hacer algo: solo donde los contratos nuevos ya subían más de un 4,8 % al año. En esas zonas, los alquileres regulados bajaron de una vez un 2,9 % frente al mes anterior a la entrada en vigor, y luego crecieron más despacio. En la obra nueva, que está exenta, los alquileres nuevos se aceleraron. La mediana nacional de esfuerzo y el índice del IPC, que mezclan todo el país y los contratos antiguos, se mueven poco: Alemania es de los esfuerzos medianos más bajos y el índice sube un 17,9 % desde 2015.

Lectura: mixto. Donde el tope llega a ser vinculante, recorta un poco el contrato nuevo. No baja el esfuerzo del país ni sustituye a un parque social. El primer estudio, que miraba el conjunto, no encontraba efecto.

España: topes de actualización y zonas tensionadas

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, hizo dos cosas distintas. En los contratos de vivienda habitual limitó la actualización anual: el 2 % en 2023 y el 3 % en 2024, y desde 2025 el índice de referencia de arrendamientos de vivienda para los contratos firmados a partir de la ley. En los contratos nuevos, el tope de renta solo vale en una zona de mercado residencial tensionado que declare la comunidad y publique el ministerio. Ahí la renta no puede pasar de la del contrato anterior de los últimos cinco años; si el casero es un gran tenedor, o si la vivienda no se alquiló en esos cinco años, el techo es el índice estatal de referencia.

La primera declaración grande fue Cataluña: 140 municipios desde el 16 de marzo de 2024, y 131 más desde el 10 de octubre de 2024. Resoluciones posteriores han añadido municipios y barrios en el País Vasco, Galicia y Asturias. La lista vigente está en el ministerio, y no es el mapa entero de España. El parque social sigue en el 1,1 % de 2019. Quién posee los pisos en alquiler y cuántas viviendas faltan está medido en la radiografía del alquiler en España, y no se repite aquí.

Lectura: pronto para un veredicto sobre los precios, y el parque no ha cerrado la distancia. Hay una regla de actualización y un tope local en las zonas declaradas. Las fuentes de esta nota no traen una evaluación causal de cuánto han bajado, por esa ley, los contratos nuevos. La caída de la sobrecarga de mercado desde 2021 está en la encuesta y no se le puede atribuir a la norma.

Portugal: Mais Habitação

La Lei 56/2023, de 6 de octubre, agrupó topes y exenciones fiscales del alquiler, límites a los nuevos registros de alojamento local y el fin de nuevos visados de residencia por compra de vivienda. El programa de vivienda posterior puso como meta llevar el parque público del 2 % hacia el 5 %. En los censos de 2021, el Estado y las entidades sin ánimo de lucro tenían 123.053 viviendas familiares clásicas, el 2,1 % de ese parque (un perímetro distinto del 1,1 % de alquiler social que publica la OCDE para 2021). En octubre de 2024 otro decreto reabrió competencias municipales sobre el alojamento local y retiró parte de las restricciones de 2023.

En 2024, el primer año completo después de la lei, la renta mediana de los contratos nuevos subió un 10,5 %, hasta 7,97 €/m². El índice de alquileres del IPC sube un 36,4 % desde 2015, y el esfuerzo mediano del inquilino ha pasado del 10,4 % al 20,5 % desde 2010.

Lectura: parece que no ha abaratado el contrato nuevo, y el parque público sigue siendo una meta. Un 10,5 % de subida en 2024 no dice cuánto habría subido sin la ley. Sí dice que el primer año no dejó una renta nueva más baja. La meta del 5 % no es un stock entregado.

Países Bajos: puntos y cola

Una vivienda cuenta como social cuando la renta queda por debajo de un umbral fijado con un sistema de puntos (tamaño, calidad, energía). Las corporaciones la asignan por inscripción, y en la región de Ámsterdam también por puntos de búsqueda desde 2023. Desde el 1 de julio de 2024 la regulación de puntos entra en el tramo medio, por encima del social tradicional. El parque que la OCDE llama social es el 34,1 % en 2021, el mayor de la tabla, con la salvedad de que incluye alquiler privado barato.

Quien consiguió vivienda social en la región de Ámsterdam en 2024 llevaba 10,7 años inscrito, por debajo de los 12,1 de 2023. El tiempo desde la primera respuesta a un anuncio fue de 5,3 años. Había unos 170.500 buscadores activos. El esfuerzo mediano, que aquí mezcla el parque regulado, es del 25,5 %. La sobrecarga del poco alquiler que Eurostat sigue llamando de mercado es del 39,5 %.

Lectura: mixto. El sistema de puntos mantiene un parque grande con una renta regulada, y el esfuerzo mediano ha bajado desde 2016. En la región de Ámsterdam, conseguir esa vivienda sigue pidiendo alrededor de una década de inscripción. La extensión al tramo medio es de 2024: estas fuentes no traen todavía una evaluación de su efecto.

Suecia: renta negociada y cola

La renta de los alquileres ordinarios se negocia según el valor de uso, no sale de una puja. El acceso en Estocolmo pasa por una cola pública. En 2024 la media para un alquiler ordinario fue de 8,8 años en la región, 11,6 en la ciudad y 20,1 en el centro, con 857.335 personas inscritas a 31 de diciembre. El índice de alquileres del IPC sube un 25,4 % desde 2015, algo más que la UE-27 (20,5 %) y más que España (13,6 %). El esfuerzo mediano del inquilino lleva años cerca del 28,3 %.

Lectura: mixto, y la cola de la capital parece que no funciona como acceso. La renta negociada no ha disparado el índice nacional por encima del grupo europeo. El precio del sistema, en Estocolmo, es el tiempo: 8,8 años de media en la región para quien sí entró, y 20,1 en el centro.

Francia: HLM y encadrement des loyers

El parque social francés es el 14,0 % de las viviendas en el dato de la OCDE de 2018, y el 22,2 % de la población vive en alquiler reducido o gratis en 2025. Son dos perímetros distintos (viviendas sociales frente a personas en alquiler barato o cedido). En Isla de Francia, entrar en un HLM llevó de mediana 2 años y 4 meses a quien lo consiguió en 2024, con una adjudicación por cada 14 solicitudes.

El encadrement, otra vez en vigor en París desde el 1 de julio de 2019, pone un techo al alquiler del contrato nuevo según barrio, tamaño y época del edificio. La evaluación del Apur con anuncios de SeLoger estima que, entre julio de 2019 y junio de 2024, los alquileres parisinos quedaron un 5,2 % por debajo de lo que habrían sido sin la norma. El efecto crece con el tiempo: un 8,2 % entre mediados de 2023 y mediados de 2024. En las otras cinco ciudades reguladas del estudio el efecto conjunto, sin París, es menor. El mismo trabajo recuerda que una parte de los anuncios sigue por encima del techo.

Lectura: mixto. El tope parisino parece recortar el alquiler anunciado, en torno a un 5 % en seis años, con cumplimiento incompleto. El HLM de la región sigue racionado: una vivienda adjudicada por cada catorce solicitudes.

Reino Unido: esfuerzo alto y una reforma muy reciente

En Inglaterra el alquiler privado se lleva el 34 % de la renta bruta y hay 1.330.000 hogares en los registros de demanda social. El parque social de la OCDE, solo Inglaterra, es el 16,4 % en 2022. La Renters’ Rights Act 2025 empezó su primera fase el 1 de mayo de 2026: en el alquiler privado desaparece el desahucio sin causa del section 21 y los contratos pasan a ser periódicos. La encuesta de esfuerzo usada aquí es de 2023-24, anterior a esa fecha.

Lectura: la presión está medida; la reforma, no. Los datos describen un alquiler privado caro respecto a la renta bruta y una lista social larga. No hay en estas fuentes un efecto de la ley de 2025 sobre los alquileres. Han pasado unos meses desde el 1 de mayo de 2026.

Estados Unidos: control en la ciudad, no en el país

No hay un control de alquileres federal. La mediana de la OCDE, con la cautela de la renta bruta, es del 24,4 % en 2023, al lado de la española. El parque que la OCDE llama social (vivienda pública, programas para mayores y discapacidad, y viviendas del crédito fiscal LIHTC) es el 3,6 % en 2019.

Nueva York es un mercado de ciudad. La encuesta de vivienda de 2023 cuenta 996.600 viviendas de renta estabilizada, el 41 % de las viviendas de alquiler y el 27 % de todo el parque. La vacancia neta de alquiler en la ciudad es del 1,41 %; dentro de la renta estabilizada, del 0,98 %. Con tan poca vivienda vacía, el techo de renta convive con una escasez visible.

San Francisco sirve como evaluación, no como foto de 2026. Una ley de 1994 amplió el control a parte de las casas pequeñas. Diamond, McQuade y Qian estiman que los inquilinos cubiertos pasaron a quedarse en su casa: la probabilidad de seguir en la misma dirección subió cerca de un 20 %. Los caseros afectados redujeron la oferta de alquiler un 15 %, vendiéndolas a quien iba a vivir en ellas o reedificándolas. Ese hueco se asocia con una subida del 5,1 % de los alquileres en el conjunto de la ciudad.

Lectura: parece que no abarata el mercado de la ciudad. El control protegía a quien ya estaba dentro. La oferta de alquiler bajó y los alquileres del resto de la ciudad subieron. Nueva York enseña el otro lado del mismo problema: un parque regulado grande y una vacancia por debajo del 1,5 %.

Irlanda, Canadá y lo que queda fuera

Irlanda lleva desde 2016 con zonas de presión que limitan la subida de los alquileres vigentes. En la mediana de esfuerzo el país sale bajo, 18,8 % en 2024, porque la renta también creció. En el índice de alquileres pagados sale el primero por la cola de las subidas: 73,6 % desde 2015. Lectura: parece que esas zonas no han contenido el índice nacional. El índice mezcla contratos nuevos, exentos en parte de las reglas, y contratos antiguos.

Canadá está en los gráficos de esfuerzo (24,5 % en 2022) y de parque social (3,5 % en 2022). No entra como caso de política: no hay aquí una serie nacional de espera ni una evaluación de un tope único. La presión de Toronto o Vancouver es de ciudad, y mezclarla con la mediana del país repetiría el error de leer Nueva York como si fuera Estados Unidos.

Singapur queda fuera. La vivienda HDB es un régimen de vivienda pública en propiedad y de alquiler que la OCDE no mete en el indicador PH4.2, y el país no está en las encuestas europeas de esta nota. Sin esa base, una barra más sería otra definición.

Las claves

• El inquilino mediano en España dedica el 23,5 % de la renta al alquiler en 2024. Finlandia está en el 30,6 %. Alemania e Italia, en el 18,4 %. Portugal ha pasado del 10,4 % al 20,5 % desde 2010.
• Entre quienes alquilan a precio de mercado, el 26,8 % en España supera el 40 % de la renta en costes de vivienda (2025). En la UE-27 es el 18,6 %. En Países Bajos esa casilla es un grupo pequeño y muy cargado (39,5 %), después de un cambio de clasificación en 2021.
• El índice de alquileres del IPC sube un 13,6 % en España desde 2015, un 20,5 % en la UE-27 y un 73,6 % en Irlanda. Mide contratos antiguos y nuevos juntos. En Portugal, los contratos nuevos de 2024 subieron un 10,5 %, hasta 7,97 €/m².
• El alquiler social es el 1,1 % del parque en España (2019) y el 1,1 % en Portugal (2021). Países Bajos está en el 34,1 % y Austria en el 23,6 %. Suecia no tiene cuota en esta tabla.
• Conseguir vivienda regulada llevó de media 8,8 años en la región de Estocolmo y 10,7 de inscripción en la región de Ámsterdam (2024). En Isla de Francia la mediana de quien entró fue de 2 años y 4 meses, con una adjudicación por cada 14 solicitudes. Inglaterra tenía 1.330.000 hogares en los registros, que es un stock y no un plazo.
• Las evaluaciones publicadas son locales y modestas donde el tope funciona (París, cerca de un 5,2 % en seis años; Alemania, un 2,9 % donde el tope ata) y desfavorables al control que reduce la oferta (San Francisco: oferta de alquiler un 15 % menor y alquileres de la ciudad un 5,1 % más altos). Un parque grande, como el vienés o el neerlandés, cambia quién tiene una renta regulada. No borra la espera en las ciudades donde la cola está medida.

Fuentes

• OCDE · Affordable Housing Database, indicador HC1.2 (mediana del alquiler privado y subvencionado sobre la renta disponible)
• OCDE · Affordable Housing Database, indicador PH4.2 (parque de alquiler social sobre el total de viviendas)
• OCDE · Affordable Housing Database, indicador PH4.3 (definición y rentas del alquiler social)
• Eurostat · Tasa de sobrecarga por régimen de tenencia, inquilinos a precio de mercado (ilc_lvho07c)
• Eurostat · Población por régimen de tenencia (ilc_lvho02)
• Eurostat · IPCA, alquileres reales de vivienda, media anual, 2015 = 100 (prc_hicp_aind, CP041)
• Bostadsförmedlingen i Stockholm · Resumen de 2024 (cola, tiempos y viviendas adjudicadas)
• Región de Ámsterdam · Jaarrapportage woonruimteverdeling 2024 (tiempo de inscripción de quien obtuvo vivienda social)
• Drihl Île-de-France · Adjudicaciones de vivienda social en 2024
• Ministerio de Vivienda del Reino Unido · English Housing Survey 2023-24, costes y asequibilidad
• Ministerio de Vivienda del Reino Unido · Social housing lettings in England, 2023-24 (registros de demanda a 31 de marzo de 2024)
• Gobierno del Reino Unido · Hoja de ruta de la Renters’ Rights Act 2025 (fase 1, 1 de mayo de 2026)
• Wiener Wohnen · Informe anual 2024 (parque municipal y realquileres)
• Wohnberatung Wien · Gemeindewohnungen (una de cada cuatro personas en Viena)
• INE Portugal · Estadística de rentas de la vivienda a escala local, 2024 (nuevos contratos)
• Portal da Habitação / IHRU · Parque público y de entidades sin ánimo de lucro, Censos 2021
• Diário da República · Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (Mais Habitação)
• Diário da República · Lei n.º 2/2024, de 5 de janeiro (meta de parque público del 2 % al 5 %)
• Diário da República · Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de octubre (cambia reglas del alojamento local)
• DIW Berlin · Wochenbericht 7/2018: la Mietpreisbremse donde el tope es vinculante
• DIW Berlin · Wochenbericht 22/2016: primer año de la Mietpreisbremse
• Bürgerliches Gesetzbuch · § 556d (Mietpreisbremse: tope del 10 % sobre la renta de referencia local)
• Apur, con CESAER y LéP · Impacto del encadrement des loyers en París, julio 2019–junio 2024
• Diamond, McQuade y Qian · American Economic Review, 2019: expansión del control de alquileres en San Francisco (1994)
• Nueva York, Departamento de Vivienda · 2023 New York City Housing and Vacancy Survey, resultados iniciales
• Nueva York, Rent Guidelines Board · Housing Supply Report 2025 (vacancia de la HVS 2023)
• BOE · Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
• Ministerio de Vivienda · Zonas de mercado residencial tensionado publicadas
• Ministerio de Vivienda · 140 municipios de Cataluña declarados zona tensionada (15 de marzo de 2024)
• Ministerio de Vivienda · 131 municipios más de Cataluña (9 de octubre de 2024)