¿Construir más baja de verdad los precios de la vivienda?

A veces el precio baja cuando entra obra, y a veces sube mientras se construye. En España las licencias pasaron de 735.000 viviendas en 2006 a 36.100 en 2015 y a 200.000 en 2025. El índice nominal de precios está un +80,6 % por encima de 2015 y el real un +43,0 %. Esta nota separa el nivel del precio, el precio respecto a un escenario sin esa obra, y los años en los que la demanda, el crédito o la población se mueven a la vez que las grúas.

Qué puede decir un gráfico

Si construir una vivienda más es barato y la norma deja hacerlo, un aumento de la demanda se traduce sobre todo en más casas y el precio se queda cerca de lo que cuesta producirlas. Si la norma o el suelo disponible frenan la obra, el mismo aumento de demanda se va al precio. Esa es la diferencia entre una oferta elástica y una oferta rígida. El gráfico de un país entero casi nunca aísla esa diferencia: en los mismos años cambian el empleo, la población, el crédito y el tipo de interés.

Hay otro corte. El precio puede subir y, aun así, quedar por debajo del precio que habría habido con menos obra. Esa comparación es un escenario, no la cifra que imprime el índice. Hace falta un estudio que separe la obra nueva de lo demás: un edificio al lado de otro que tardó más en salir, o un barrio recalificado al lado de uno que no lo fue. Las secciones de abajo usan las dos cosas. Primero, las series oficiales de licencias y de precios. Después, tres trabajos que miden un efecto y no solo una coincidencia.

La obra tarda. Una licencia de este año es una vivienda terminada dentro de un par de años, si llega a terminarse. Por eso un año con muchas grúas puede ser un año de precios altos: la demanda ya está ahí y la casa todavía no. El índice nominal, además, sube con la inflación. El índice real de la OCDE divide el nominal por el deflactor del gasto en consumo. El índice de precio sobre renta divide el nominal por la renta disponible por habitante. Los tres usan base 100 en 2015 y, en la mayoría de países, mezclan vivienda nueva y usada.

España: licencias, terminadas y precios

Eurostat cuenta las viviendas que entran en licencias de obra de edificios residenciales, sin las residencias comunitarias. En 2006 fueron 735.000, 16,7 por cada 1.000 habitantes. En 2013 quedaban 31.200. En 2015, 36.100. En 2025, 200.000, 4,1 por cada 1.000. La media de 2015 a 2025 es 2,1, porque los primeros años de esa década estaban por debajo de 1.

El ministerio estima las viviendas terminadas a partir de los visados, con unos dos años de desfase y un coeficiente de corrección. No es un censo de llaves entregadas, y no es la misma cifra que la licencia de Eurostat. La serie abierta empieza en 2008, con 632.218 terminadas, cuando las licencias de ese año ya habían bajado a 267.900. El suelo de la estimación está en 2016: 44.630. En 2025 se estiman 91.896 terminadas y 137.330 iniciadas. Las licencias de 2025 (200.000) van por delante de las terminadas: el desfase y la diferencia de definición caben en ese hueco.

El índice nominal de la OCDE, base 2015, marca 148,8 en 2007, 96,2 en 2013 y 180,6 en 2025. De 2015 a 2025 sube un +80,6 %. En términos reales el mismo tramo es un +43,0 %: 164,1 en 2007 y 143 en 2025, un −12,9 % respecto al máximo de 2007. El nominal de 2025 queda un +21,4 % por encima de 2007. El precio respecto a la renta disponible por habitante sube un +25,9 % desde 2015 (índice 125,9) y sigue por debajo del 152,5 de 2007. El índice de alquileres de la misma base sube un +13,6 %. Compra y alquiler no han hecho el mismo camino.

El precio en euros por metro cuadrado, por comunidad y por municipio, está en la radiografía del precio de la vivienda. El hueco entre hogares nuevos y viviendas terminadas, y el sitio donde están las viviendas vacías, está medido en la radiografía del alquiler en España. Aquí no se repite.

A 1 de enero la población era de 44,0 millones en 2006 y de 49,1 millones en 2025. Desde 2016 el aumento es de 2,7 millones. En esos mismos años las licencias han subido desde el suelo y el precio, nominal y real, también. La serie española enseña una recuperación de obra todavía lejos de 2006 conviviendo con precios más altos que en 2015. No identifica cuánto más alto sería el precio si las licencias se hubieran quedado en las 36.100 de 2015.

Europa y otros países

El índice nominal, otra vez con base 2015, sube un +97,2 % en Irlanda, un +52,7 % en Alemania y un +27,0 % en Francia. Alemania llega a 164 en 2022 y cierra 2025 en 152,7. Francia llega a 132,4 en 2022 y cierra en 127,0. El botón del gráfico siguiente cambia el nominal por el real, por el precio sobre la renta y por el alquiler. Portugal encabeza el nominal (+163,8 %) y el real (+105,7 %). Finlandia cierra el nominal en 99, un −1,0 %.

Francia: mucha licencia y un precio real casi plano

Francia autorizó 368.100 viviendas en 2015 y 314.700 en 2025. En el pico de 2006 fueron 571.000. La media de 2015 a 2025 es 5,7 licencias por cada 1.000 habitantes, frente a 2,1 en España. En ese tramo el índice nominal francés sube un +27,0 %, el real un +3,5 % y el precio sobre la renta baja un −5,9 %. El alquiler sube un +9,7 %. Es el caso de esta lista en el que una obra sostenida coincide con un precio real casi quieto. Sigue siendo una coincidencia nacional: la renta y el crédito también entran en el índice.

Alemania: el precio bajó cuando también bajaron las licencias

Las licencias alemanas suben de 252.400 en 2015 a 319.700 en 2021, y bajan a 164.900 en 2024 y 185.100 en 2025. El índice nominal acompaña la subida hasta 164,0 en 2022 y luego pasa a 150,3 en 2023 y 147,9 en 2024. El retroceso del precio llega con menos licencias y con el tipo de las nuevas hipotecas en el 4,00 % de media en 2023, desde el 1,26 % de 2021. No es un episodio de «se construyó más y el precio cedió». El real de 2015 a 2025 sube un +16,5 % y el alquiler un +17,5 %. El parque social alemán, pequeño para lo que se alquila en el país, está en la radiografía del alquiler en el mundo.

Irlanda: el boom de obra no evitó el de precios

En 2005 Irlanda autorizó 99.400 viviendas, 24,2 por cada 1.000 habitantes. El índice nominal siguió subiendo hasta 162,7 en 2007 y cayó a 77 en 2013, con las licencias en 7.200. Desde entonces las dos series suben: 35.000 licencias en 2025 (6,4 por cada 1.000) y un índice de 197,2. De 2015 a 2025 el nominal sube un +97,2 %, el real un +50,1 % y el alquiler un +73,6 %, la mayor subida de alquileres de esta lista. La media de licencias del decenio es 6,2 por cada 1.000, de las altas, y el precio no se ha quedado quieto.

Portugal: pocas licencias en 2015 y el mayor salto de precio

Portugal autorizó 8.600 viviendas en 2015 y 40.900 en 2025. La media del decenio es 2,3 por cada 1.000, al lado de la española. El índice nominal sube un +163,8 % y el real un +105,7 %. El precio sobre la renta sube un +66,7 % y el alquiler un +36,4 %. La obra se ha recuperado desde un suelo muy bajo y el precio ha corrido más que el alquiler del índice. El detalle de los contratos nuevos portugueses está en la radiografía del alquiler en el mundo.

Países Bajos y Austria

Países Bajos se mueve, desde 2005, entre 27.200 y 100.800 licencias al año, con un suelo en 2013 (27.200) y 60.500 en 2025. No hay un salto de oferta en la década del precio: el nominal sube un +115,1 % y el real un +55,3 %. Austria sí tuvo un tramo alto: 72.100 licencias en 2017, 8,2 por cada 1.000, y 31.700 en 2025. El nominal austriaco sube un +67,1 % y el índice de alquileres un +47,3 %. El parque municipal de Viena, que es otra capa distinta de estas licencias, está contado en la radiografía del alquiler en el mundo.

Suecia, Italia y Finlandia

Suecia autorizó 78.100 viviendas en 2021 y 30.900 en 2025. El nominal sube un +33,4 % desde 2015 y el real un +0,2 %. El precio sobre la renta baja un −7,9 %. El acceso al alquiler ordinario en Estocolmo, que esa regulación mide en años de cola, está en la otra radiografía.

Italia autoriza poco: la media de 2015 a 2025 es 0,9 licencias por cada 1.000 habitantes, y en 2025 fueron 51.900. El nominal sube un +16,2 % y el real baja un −5,4 %. Construir poco no ha producido aquí el salto de Portugal o de Países Bajos. La población a 1 de enero pasa de 58,0 millones en 2005 a 58,9 millones en 2025.

Finlandia tiene una media alta de licencias en el decenio (6,3 por cada 1.000) y un índice nominal que vuelve a 99 en 2025, un −1,0 % desde 2015, después de marcar 111,5 en 2022. El real baja un −18,1 % porque el deflactor del consumo subió con un nominal casi quieto. Las licencias, mientras tanto, pasan de 49.200 en 2017 a 15.500 en 2025. El precio nominal no se hundió en los años de más obra; se quedó plano y luego cedió un poco cuando la obra ya caía.

Reino Unido, Japón, Canadá y Nueva Zelanda

Eurostat publica las licencias del Reino Unido hasta 2019 (190.500 viviendas) y no más allá. No alargo la serie. El índice nominal británico sube un +47,0 % de 2015 a 2025 y el real un +8,2 %.

Japón no está en la estadística europea de licencias. El índice nominal de la OCDE marca 166,7 en 1990, 95,3 en 2010 y 138 en 2025, todavía un −17,2 % respecto a 1990. El real de 2025 queda en 118. El índice de alquileres sube un +0,2 % desde 2015. El ministerio de suelo cuenta unas 792.000 viviendas iniciadas en 2024, un −3,4 % respecto al año anterior. Con la población de mitad de año del Banco Mundial (123.975.371), eso es alrededor de 6,4 iniciaciones por cada 1.000 habitantes. Es la estadística japonesa de arranque de obra, no la licencia de Eurostat. En España las licencias de 2025 son 4,1 por cada 1.000.

Canadá no tiene en esta nota una serie de licencias comparable. El índice nominal sube un +75,7 % y el real un +39,5 %. Toronto y Vancouver no se leen en esa media nacional. Nueva Zelanda sube un +68,5 % nominal y un +29,9 % real; el precio sobre la renta solo un +3,3 %. El índice neozelandés baja de 182,0 en 2022 a 168,5 en 2025. Singapur queda fuera: su parque HDB no está en estas encuestas y mezclarlo sería otra definición.

Estados Unidos: cantidad y coste

En 2023, Houston autorizó 68.755 viviendas privadas, 9,0 por cada 1.000 habitantes. San Francisco-Oakland-Fremont autorizó 7.530, 1,6 por cada 1.000. Austin llega a 15,6. Los Ángeles está en 2,4 y Boston en 2,2. La población es la estimación del 1 de julio de 2023. El código metropolitano es el mismo en permisos y en población; los nombres de algún área todavía arrastran el dibujo anterior (Alpharetta, Berkeley, Sugar Land) y el borde puede haber movido unos municipios en la revisión de 2023. El hueco entre 9 y 1,6 no cabe en ese ajuste.

El segundo botón deshace la idea de que quien más autoriza es quien menos sube en porcentaje. De 2015 a 2025 el índice de Houston sube un +66,3 % y el de San Francisco un +59,1 %. Atlanta, con 6,1 permisos por cada 1.000, sube un +115,0 %. Miami, con 3,4, sube un +137,7 %. Austin autoriza más que nadie en esta lista y el índice sube un +87,5 %.

Glaeser y Gyourko comparan el precio con lo que costaría reponer la casa: obra, un suelo de mercado poco regulado y un margen del promotor. Lo llaman coste mínimo rentable. En 2013, el 73,6 % de las viviendas unifamiliares de su muestra estaba cerca de ese coste o por debajo. La parte de áreas metropolitanas cuyo precio mediano superaba el 125 % del coste pasó del 6,4 % en 1985 al 15,9 % en 2013. Tres áreas quedaban por encima del doble: Los Ángeles-Long Beach-Anaheim, Oxnard-Thousand Oaks-Ventura y San Francisco-Oakland-Hayward.

En San Francisco el cálculo es concreto. La vivienda mediana tenía 1.900 pies cuadrados. La obra, con datos de RSMeans y calidad modesta, salía a 192.938 dólares, algo más de 100 dólares por pie. El suelo que el método supone en un mercado poco regulado era 48.235 dólares. Con el margen, el coste mínimo rentable queda en 281.690 dólares. El precio mediano era 800.000 dólares, 2,84 veces ese coste. El suelo implícito en el precio ronda los 490.000 dólares, del orden de diez veces el suelo supuesto. Entre 1997 y 2005 ese ratio pasó de menos de 2 a más de 5 y los permisos no aumentaron.

Atlanta es el ejemplo contrario del mismo trabajo. La intensidad de los permisos rondaba el 3 % del parque en 1985, cerca del 4,5 % en 2005, y cayó por debajo del 0,5 % en 2009. Con esa oscilación, el ratio del precio mediano respecto al coste se mantuvo cerca de 1. En Detroit el ratio estuvo por debajo de 1: ahí se construye poco porque el precio no paga la obra, no porque una norma impida una obra que sería rentable.

El coste físico de una casa modesta de 2.000 pies cuadrados, en los datos de RSMeans que usan, queda en torno a 140.000 dólares en los mercados baratos y a 180.000 en los caros. El rango intercuartílico de la obra es de 72 a 86 dólares por pie cuadrado. En dólares de 2010, ese coste pasó de unos 83 dólares por pie en 1980 a unos 85 en 2015. La obra no explica la divergencia de precios entre ciudades.

Dónde la obra nueva sí cambia el resultado

Asquith, Mast y Reed miran edificios grandes de alquiler a precio de mercado en zonas de renta baja de once ciudades de Estados Unidos, y los comparan con sitios cercanos o con edificios que se retrasaron. El alquiler de alrededor baja entre un 5 y un 7 % respecto a la tendencia, y el efecto se mantiene al menos tres años. El edificio absorbe hogares de renta más alta; ese efecto de oferta pesa más que el encarecimiento del entorno. Es un resultado de manzana, no del índice de un país.

Auckland recalificó en 2016 alrededor de tres cuartas partes del suelo residencial. Greenaway-McGrevy y Phillips, con licencias geolocalizadas de 2010 a 2021 y un cuidado explícito por el desplazamiento de obra desde las zonas no recalificadas, estiman 21.808 viviendas autorizadas de más en los cinco años siguientes, en torno al 4,11 % del parque de la región. El trabajo mide construcción. No mide el precio nacional. El índice neozelandés, como queda arriba, sube desde 2015 y cede parte de esa subida después de 2022.

El caso de signo contrario, un control de alquileres en San Francisco que redujo la oferta de piso en alquiler y se asoció con alquileres más altos en el conjunto de la ciudad, está medido en la radiografía del alquiler en el mundo.

Tipos, suelo, población y retraso

El tipo medio de las nuevas hipotecas en España fue del 2,24 % en 2015, del 1,49 % en 2021, del 3,75 % en 2023 y del 2,72 % en 2025. El índice nominal siguió subiendo en esos años: 132,2 en 2021, 147,7 en 2023 y 180,6 en 2025. En Alemania el tipo pasó del 1,26 % en 2021 al 4,00 % en 2023, y el índice bajó de 164,0 a 150,3. El mismo encarecimiento del crédito no dejó la misma huella en los dos índices. En Portugal el tipo de 2021 fue del 0,83 % y el de 2023 del 4,01 %, con el índice de precios todavía al alza.

El suelo es la otra pieza del precio. En el cálculo de San Francisco, la obra son 192.938 dólares y el precio 800.000. Donde la norma deja construir, el suelo bajo una casa nueva se parece al coste de oportunidad de ese suelo. Donde la licencia es escasa, el derecho a edificar se capitaliza en el suelo. Por eso dos ciudades con el mismo coste de ladrillo pueden tener precios distintos, y por eso una serie de licencias y una serie de precios no cierran la cuenta sin saber en qué suelo se apoya la obra.

La población y el sitio de la obra hacen el resto. España suma 2,7 millones de habitantes entre 2016 y 2025, y las viviendas nuevas no se reparten como los hogares nuevos. Una promoción en un municipio donde ya hay casas vacías no es lo mismo que la misma promoción donde la cola de demanda está. El 5 al 7 % de los edificios estudiados en Estados Unidos es local. La media nacional lo diluye. Las viviendas vacías, el uso turístico y la formación de hogares en España están en la radiografía del alquiler, con sus propias fuentes.

Las claves

• En España las licencias pasan de 735.000 viviendas en 2006 a 36.100 en 2015 y a 200.000 en 2025. La estimación de terminadas pasa de 632.218 en 2008 a 44.630 en 2016 y a 91.896 en 2025. Las terminadas van con retraso respecto a las licencias y no cuentan lo mismo.
• El índice nominal español sube un +80,6 % desde 2015 y queda un +21,4 % por encima de 2007. El real sube un +43,0 % desde 2015 y queda un −12,9 % por debajo de 2007. El precio sobre la renta sube un +25,9 % desde 2015. El alquiler del índice sube un +13,6 %.
• Francia mantiene una media de 5,7 licencias por cada 1.000 habitantes entre 2015 y 2025, y el precio real sube un +3,5 %. Portugal, con una media de 2,3, sube un +105,7 % real. Irlanda tuvo 24,2 licencias por cada 1.000 en 2005 y el precio igual hizo cima y se desplomó. Italia autoriza 0,9 por cada 1.000 y el precio real baja.
• En Alemania el índice baja después de 2022 a la vez que bajan las licencias y sube el tipo hipotecario. En España el índice nominal sigue subiendo con el tipo de las nuevas hipotecas en el 3,75 % de 2023.
• Houston autoriza 9,0 viviendas privadas por cada 1.000 habitantes en 2023 y San Francisco 1,6. Desde 2015 el índice nominal sube un +66,3 % en Houston y un +59,1 % en San Francisco. El porcentaje no dice el nivel: en 2013 el precio mediano de San Francisco era 2,84 veces el coste de reponer la casa, y en Atlanta ese ratio se mantenía cerca de 1.
• Donde el estudio aísla la obra, el efecto aparece. Edificios nuevos de alquiler en zonas de renta baja de EE. UU. se asocian con alquileres de alrededor un 5 a un 7 % más bajos que la tendencia. La recalificación de Auckland se asocia con 21.808 licencias de más en cinco años. Ninguno de los dos resultados es el índice de un país.
• Para España, las cifras de esta nota describen una obra muy por debajo de 2006, una población al alza y un precio real un +43,0 % por encima de 2015. No miden cuánto más bajo estaría ese precio con más licencias. Eso exigiría el escenario que las series nacionales no construyen solas.

Fuentes

• Eurostat · Licencias de obra, viviendas en edificios residenciales salvo residencias comunitarias, anual (sts_cobp_a, BPRM_DW)
• Eurostat · Población a 1 de enero (demo_pjan)
• OCDE · Precios de la vivienda: índice nominal, índice real, precio sobre renta y alquileres, 2015 = 100
• MIVAU · Viviendas iniciadas y terminadas por régimen de protección (VDP005)
• MIVAU · Metodología de la estadística de vivienda libre (estimación a partir de visados)
• BCE · Tipos de las nuevas operaciones de préstamo a hogares para compra de vivienda, tipo anualizado (MIR)
• FHFA · Índice anual de precios por área metropolitana (all-transactions, base 2000, nominal). Índices marcados como experimentales; fichero del 31 de marzo de 2026
• Oficina del Censo de EE. UU. · Building Permits Survey, viviendas privadas autorizadas por área metropolitana, anual 2023
• Oficina del Censo de EE. UU. · Estimación de población metropolitana a 1 de julio de 2023 (vintage 2024)
• Glaeser y Gyourko · Journal of Economic Perspectives, 2018: precio y coste mínimo de producir la vivienda
• Greenaway-McGrevy y Phillips · Journal of Urban Economics, 2023: recalificación en Auckland y licencias
• Asquith, Mast y Reed · Review of Economics and Statistics, 2023: efecto local de edificios nuevos de alquiler (documento de trabajo del Upjohn Institute)
• MLIT Japón · White paper de suelo, 2025: viviendas iniciadas en 2024
• Banco Mundial · Población de Japón a mitad de 2024 (SP.POP.TOTL)