Radiografía del precio de la vivienda en España: qué dice el valor tasado y el IPV

Hay dos cifras oficiales del precio de la vivienda y no miden lo mismo. El Ministerio de Vivienda publica el valor tasado en euros por metro cuadrado; el INE, el índice de las compraventas. El valor tasado llega al segundo trimestre de 2026 y el índice, al cuarto trimestre de 2025. Los dos suben con fuerza, y no siempre en los mismos sitios.

El valor tasado, en euros por metro cuadrado

El valor tasado es la media de las tasaciones de vivienda libre hechas en el trimestre, en euros por metro cuadrado. No es el precio de la escritura ni el del anuncio: es lo que las sociedades de tasación asignan a las viviendas que valoran. En el segundo trimestre de 2026 esa media fue de 2.355 €/m² en España, un 12,5 % más que en el segundo trimestre de 2025 (2.093,5 €/m²).

La serie arranca en 1995. El máximo anterior a 2013 fue de 2.101,4 €/m² en el primer trimestre de 2008. Después bajó hasta 1.455,8 €/m² en el tercer trimestre de 2014. El segundo trimestre de 2026 queda un 12,1 % por encima de aquel máximo y un 61,8 % por encima de aquel mínimo. La media nacional volvió a superar el máximo de 2008 en el tercer trimestre de 2025 (2.153,4 €/m²).

Por comunidades

En el segundo trimestre de 2026 el valor tasado más alto es el de la Comunidad de Madrid, 4.089,6 €/m², y el más bajo el de Extremadura, 996,6 €/m². La mayor subida anual no está en el mercado más caro: la lidera la Comunitat Valenciana, con un 15,7 %. La más suave es la de Ceuta, un 6,5 %. Ninguna comunidad baja.

Que el precio suba no significa que haya recuperado el nivel de antes de la crisis. 6 comunidades siguen por debajo de ese máximo: Región de Murcia (16,6 % por debajo), Castilla-La Mancha (16,0 % por debajo), Castilla y León (11,4 % por debajo), Aragón (10,2 % por debajo), La Rioja (10,2 % por debajo), Extremadura (3,0 % por debajo). Entre las que más suben y todavía no lo han recuperado están Castilla y León, Castilla-La Mancha y Aragón.

Superar el máximo antiguo y subir mucho en el último año son cosas distintas. la Comunitat Valenciana sube un 15,7 % y está un 14,0 % por encima de su máximo de antes de 2013. En las Illes Balears el valor tasado está un 64,0 % por encima del suyo.

Por municipios

El ministerio publica el valor tasado de los municipios de más de 25.000 habitantes: 306 en el 2T 2026. No es la media de la comunidad. Madrid capital está en 5.418,4 €/m² y la Comunidad de Madrid en 4.089,6 €/m², porque la comunidad incluye municipios más baratos. El municipio más caro de esta lista es Santa Eulalia del Río, con 6.844,4 €/m² (123 tasaciones). El más barato, entre los que tienen al menos 100 tasaciones, es Puertollano, con 686,1 €/m².

La mayor subida anual, entre los municipios con al menos 250 tasaciones, es la de Santa Pola: 22,4 %, hasta 2.613,9 €/m². La más pequeña de ese grupo es la de Lugo, un 3,9 %. En las grandes ciudades el ritmo también es desigual: Valencia sube un 17,0 %, Barcelona un 6,9 % y Madrid un 9,4 %.

Hasta cinco años y más de cinco

En euros por metro cuadrado el ministerio no separa obra nueva y segunda mano. Separa la vivienda libre de hasta cinco años y la de más de cinco, según el año de construcción. No es lo mismo: una vivienda de cuatro años puede haberse vendido ya, y una de seis puede no haberse transmitido nunca. Donde hay dato de las dos y al menos 200 tasaciones, en la mitad de los municipios la de hasta cinco años se tasa al menos un 16,3 % por encima. La distancia más grande es la de Orihuela: 3.088,6 €/m² frente a 2.015,1 €/m².

El índice de las compraventas

El Índice de Precios de Vivienda del INE mide las compraventas, no las tasaciones, y no da un precio en euros. La base es la media de 2015, igual a 100. En el cuarto trimestre de 2025 el índice general está en 186,8: un 86,8 % por encima de la media de 2015, y un 12,9 % más que un año antes. El punto más bajo de la serie, que empieza en 2007, fue 95,2 en el primer trimestre de 2014. El máximo anterior a 2013 fue 151,7 en el tercer trimestre de 2007; el cuarto trimestre de 2025 queda un 23,1 % por encima de aquel máximo.

Vivienda nueva y de segunda mano

Desde 2015 ha subido más la vivienda nueva: el índice va por 211,7, frente a 182,9 la de segunda mano. En el último año es al revés. La segunda mano sube un 13,1 % y la nueva un 11,2 %. Comparado con su máximo anterior a 2013, la nueva está un 54,1 % por encima y la de segunda mano un 8,0 % por encima.

Por comunidades

En el cuarto trimestre de 2025 el IPV sube en todas las comunidades. La mayor variación anual es la de Castilla y León, un 15,3 %, y la menor la de Cataluña, un 10,9 %. No hay ninguna por debajo del 10 %. Ceuta y Melilla no tienen publicado el desglose de vivienda nueva y de segunda mano.

El IPV y el valor tasado no ordenan las comunidades igual, porque uno mide compraventas y el otro tasaciones, y además el índice va dos trimestres por detrás. Subir de precio tampoco es lo mismo que estar declarado zona de mercado residencial tensionado: esa es otra lista del ministerio, por municipios, y está en la ficha de cada uno.

Las claves

• La vivienda libre se tasa de media a 2.355 €/m² en España en el segundo trimestre de 2026, un 12,5 % más que un año antes. Está un 12,1 % por encima del máximo de 2008 (2.101,4 €/m²) y un 61,8 % por encima del mínimo de 2014.
• El valor tasado más alto es el de la Comunidad de Madrid (4.089,6 €/m²). Quien más sube en un año es la Comunitat Valenciana (15,7 %), no la comunidad más cara.
• 6 comunidades siguen por debajo de su máximo de antes de 2013. La que más lejos está es la Región de Murcia, un 16,6 % por debajo, aunque su valor tasado sube un 13,9 %.
• Entre los municipios de más de 25.000 habitantes, el más caro con al menos 100 tasaciones es Santa Eulalia del Río (6.844,4 €/m²). La mayor subida, con al menos 250 tasaciones, es la de Santa Pola (22,4 %).
• El IPV del cuarto trimestre de 2025 sube un 12,9 % (índice 186,8, base 2015). La vivienda nueva va por 211,7 y la de segunda mano por 182,9; en el último año sube más la segunda mano. La mayor subida autonómica es la de Castilla y León (15,3 %).
• El valor tasado no es el precio de un anuncio. En el análisis de una vivienda, IdeaChollo lo usa como referencia oficial de €/m² del municipio y lo compara con el precio pedido.

Fuentes

• INE · Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2015 (tabla 25171: general, vivienda nueva y de segunda mano)
• MIVAU · Valor tasado de la vivienda, datos abiertos VDP006 (€/m² de vivienda libre, España y comunidades)
• MIVAU · Valor tasado de la vivienda libre (municipios >25.000 hab.) · 2T 2026
• MIVAU · Metodología de la estadística de valor tasado de la vivienda